آموزش و سیگنال خرید وفروش در بورس

روزها و شب‌هایی  بر سر محله ها، شهرها و کشور ما گذشت که قیمت مسکن به فاصله 24 ساعت تغییر می‌کرد. بله؛ انفجار ناگهانی قیمت مسکن در سال 1385 و 1386، انفجاری که زندگی خیلی‌ها را مختل کرد. پر بیراه هم نبود! ضریب اهمیت مسکن در سبد محاسبه نرخ تورم (که برآمده از مجموع کالا و خدمات مصرفی شهروندان است) برابر  92/20  درصد در گزارش‌های رسمی در نظر گرفته می‌شود.

به گزارش اقتصادآنلاین به نقل ایران ، کارمندان معمولاً سر برج، قبل از هر چیز پول اجاره خانه یا قسط خانه را کنار می گذارند. به هر تقدیر، آن روزها هرچند تلخ، اما گذشت، هرچند تأثیر آن هرگز با اعداد و ارقام عجیب و قریب پنهان نماند و تا همین امروز هم باقی است، اما گذشت. حالا مرکز آمار گزارشی منتشر کرده از قیمت مسکن در تهران، دیگر خبری از افزایش قیمت نیست، حتی شاهد کاهش قیمت هم هستیم. هر چند کاهش تعداد معاملات و قیمت ملک، به‌ مذاق بنگاهداران وانبوه‌سازان خوش نیامده، اما مردم حالا که با مشکلات اقتصادی به ارث رسیده از گذشته درگیرند، لااقل با آن انفجار قیمت مسکن، دست به گریبان نیستند.

نگاهی داشته باشیم به تغییرات قیمت مسکن در مناطق شهری کشور و شهرهای بزرگ در همین 10 سال گذشته. در این مدت، تغییرات قیمت مسکن دوبار در اوج قرار گرفته است. یکی در سال 1386 و یکی دیگر در سال 1387. پس از این سال‌ها، به ترتیب بیشترین افزایش شاخص بهای مسکن اجاره‌ای در مناطق شهری کشور به ترتیب در سال‌های 1392، 1393، 1385، 1388، 1391، 1384 و 1389 اتفاق افتاده است.

بر اساس آمارهای بانک مرکزی، شاخص قیمت اجاره بهای منازل مسکونی در شهرهای بزرگ و در سال 1383، برابر 1/ 38 و در کل مناطق شهری برابر 38 بوده است. این شاخص در سال 1384 برای شهرهای بزرگ به 42 و برای تمام مناطق شهری به 42/4 رسید. در سال 1385، همچنان شیب ملایم افزایش حفظ شده به‌طوری که عدد شاخص قیمت اجاره بها در شهرهای بزرگ به 47/5 و عدد شاخص همه مناطق شهری  به 48/3 می‌رسد؛ در اینجا مناطق شهری (که شامل شهرهای کوچک نیز می شود) خود را به پای شهرهای بزرگ رساند.

اما در سال 1386، همان سال داغ برای مسکن، با تمام اما و اگرهای کارشناسان در خصوص آمارهای اعلامی در آن زمان (بحث هایی که در مورد اعداد و ارقام توسط کارشناسان مطرح می‌شد) عدد شاخص قیمت اجاره بها در شهرهای بزرگ ناگهان با بیش از 10 واحد افزایش به 58 و عدد همین شاخص برای تمام مناطق شهری به 58/5 رسید.

در سال 87 وضع بدتر شد، عدد شاخص شهرهای بزرگ این بار با نزدیک به 20 واحد افزایش به 75/4 و عدد این شاخص برای تمامی مناطق شهری به 75/2 رسید.

در سال 1388، به ادعای آمارهای اعلامی از سوی مراجع ذیربط، عدد شاخص کمی کنترل شده و با 10 واحد افزایش به 84/9 برای شهرهای بزرگ و 84/9 برای همه مناطق شهری رسید.

در سال 1389، دیگر مصرف کنندگان واقعاً رمقی برای افزودن پول اجاره نداشتند! در این سال شاخص قیمت اجاره بها در شهرهای بزرگ به 8/89 و در مناطق شهری به 90 رسید. سال 90، سال پایه شاخص است که برابر 100 در نظر گرفته شده، اما در سال 1391 عدد شاخص اجاره بها در شهرهای بزرگ به 112/1 و در مناطق شهری به 112/6رسید. در سال 1392، آخرین سال دولت دهم، عدد شاخص در شهرهای بزرگ با رشدی قابل توجه به 135/7 و در مناطق شهری به 136 رسید. در سال 1393، عدد شاخص اجاره‌بها در شهرهای بزرگ برابر 156/9 و در مناطق شهری برابر 157/2 ثبت شده است.

اما سال گذشته در بهار، عدد شاخص شهرهای بزرگ به 4/168 و در مناطق شهری به 168/7 رسید، در تابستان این اعداد به ترتیب به 173/8 و 174/1 می‌رسد. اما در پاییز عدد شاخص شهرهای بزرگ به 180/1 و در مناطق شهری به 180/2 می رسد. نهایتاً در زمستان سال قبل، عدد شاخص در شهرهای بزرگ به 183/9 و در مناطق شهری به 184/2 رسید.

قیمت ملک در پایتخت: اختلاف قیمت40 برابری
بر اساس آماری که مرکز آمار از وضعیت خرید و فروش و اجاره ملک در تهران منتشر کرده، در پایان سال گذشته، تعداد معاملات خرید و فروش مسکن در پایتخت نسبت به زمستان سال 93 بالغ بر 8/4 درصد کاهش داشته و قیمت متوسط یک مترمربع زیربنای مسکونی نیز در پایتخت 0/6 درصد نسبت به زمستان سال 93 کاهش داشته است. ارزانترین قیمتی که برای هر متر مربع زیربنای مسکونی در تهران در این گزارش ذکر شده 600 و 35 هزار تومان  و گرانترین قیمتی که ذکر شده 25 میلیون تومان بوده است. همچنین متوسط وزنی قیمت هر متر مربع زیربنای مسکونی در مناطق 22‌گانه تهران 4 میلیون و 100 هزار تومان ذکر شده است. به بیانی بین هر متر مربع ارزانترین تا گران ترین مسکن در کلانشهر تهران، چیزی نزدیک به 24 میلیون تومان اختلاف است، یعنی 40 برابر! بیشترین اختلاف قیمت در داخل مناطق 22 گانه به ترتیب در مناطق دو، سه، یک و چهار به چشم می‌خورد. اختلاف قیمت در سایر مناطق بین 4 تا 11 برابر ارزیابی می شود. از نظر متوسط وزنی قیمت در مناطق، به ترتیب مناطق یک، سه، دو، شش، پنج و چهار گرانترین نقاط تهران و مناطق هجده، هفده، بیست، نوزده، شانزده و پانزده، ارزان ترین مناطق تهران بودند.

 بجز مناطق یک و دو که افزایش قیمت ناچیزی در زمستان سال 94 نسبت به زمستان سال 93 در آنها مشاهده می‌شود، سایر مناطق در فصل پایانی سال گذشته، نسبت به زمان مشابه سال 93 با کاهش قیمت مواجه بودند. در مورد تعداد معاملات خرید و فروش نیز تنها منطقه‌ای که در تهران شاهد افزایش قابل توجه معاملات بوده، منطقه 22 بود، بیشترین کاهش تعداد معاملات مسکن نیز در منطقه 12 با 21 درصد کاهش ثبت شده است.

اجاره در تهران: کاهش معاملات، افزایش قیمت
در پایتخت متوسط وزنی اجاره یک متر مربع زیربنای مسکونی  بعلاوه 3 درصد ودیعه 20 هزارتومان ثبت شده است، بیشترین رقم اجاره در زمستان سال قبل 98 هزار تومان و کمترین اجاره 2 هزار تومان برای هر مترمربع بعلاوه سه درصد ودیعه ذکر شده است. بر اساس آمار رسمی، قیمت اجاره بها در تهران، در سه ماهه پایانی سال گذشته نسبت به زمان مشابه سال 93 بالغ بر 9/5 درصد افزایش داشته و در همین زمان تعداد معاملات مربوط به اجاره ملک بیش از 19 درصد کاهش داشته است که خود نکته حائز اهمیتی است.

اما اختلاف گرانترین و ارزانترین اجاره بها در پایتخت بیش از 44 برابر است. بر خلاف خرید و فروش ملک، قیمت اجاره بها در تمام مناطق تهران در زمستان سال گذشته، نسبت به زمان مشابه سال 93 افزایش داشته، بیشترین افزایش به ترتیب در مناطق دو، یک، سه، پنج و شش رخ داده و در مقابل، کمترین افزایش در مناطق نوزده، هجده، شانزده، پانزده و سیزده ثبت شده است.

ترکیدن کشدار حباب
ناتوانی مالی در طرف تقاضا و افزایش عرضه سبب شده تا این رکود بر بازار مسکن حاکم شود. بر اساس آمارها، پروانه‌های احداث مسکن روند رو به رشد خود را ادامه می دهند، اما آمار خرید و فروش حکایت از کاهش معاملات در تهران دارد و تهران معمولاً شاخص تغییرات وضعیت بازار مسکن در کشور بوده و هست.  از طرفی با وجود افزایش طبیعی قیمت مصالح و مزد کارگر، شاهد کاهش قیمت مسکن نیز بودیم  که نشان دهنده انعطاف طرف عرضه در برابر کاهش قدرت خرید طرف متقاضی می‌تواند باشد. به هر حال در دوره‌های قبلی، جو هیجانی و روانی منفی حاکم بر بازار سبب شده بود  قیمت مسکن آنچنان افزایش یابد، اما امروز طرف عرضه روزبه روز سعی می‌کند خود را به واقعیت قدرت خرید نزدیک تر سازد. روندی که به نظر می‌رسد با تداوم رکود در بخش‌های دیگر ادامه دار هم باشد. البته این روند در شرایط کنونی آرامش خاطر نسبی به طرف تقاضا داده است. لااقل می‌توان خوشحال بود که شاهد تورم رکودی لااقل در این بازار نیستیم و اگر بازار راکد است، فشار افزایش قیمت ناشی از جو روانی بر مصرف کننده وارد نمی‌شود.